马来西亚产业盈利税（RPGT）：2026年房产卖家应了解的税务

Y1Planning

10月9日

讀畢需時 7 分鐘

假设你以RM800,000购买房产，后来以RM100万出售。

乍看之下，你可能会说：“我赚了RM200,000。”

接下来会问：“那么，产业盈利税是否直接按RM200,000计算？”

未必。

马来西亚产业盈利税（RPGT），马来文为Cukai Keuntungan Harta Tanah（CKHT），一般针对出售房地产等应税资产所产生的应课税收益。

两个常见误解是：

“RPGT按房产售价征收。”

以及

“售价减买价，就自动等于应课税收益。”

这些误解可能使业主错误估计售后所得。专业房产投资者应在签署买卖合约（SPA）前了解RPGT，而非等出售后才处理。

1. 什么是RPGT？

简单来说，RPGT涉及出售应税资产产生的应课税收益。

可以先理解以下概念：

售价－调整后的购入成本－适用的允许费用／调整＝潜在应课税收益

这只是刻意简化的说明。

实际计算受马来西亚RPGT法律规管，包括购入价、出售价格、允许费用、豁免及调整的具体规则。

因此，不要直接以“售价－原始买价，再乘RPGT税率”作为最终税额。

2. 马来西亚公民及永久居民的RPGT税率

根据原文资料，属于相关第一部分（Part I）类别的马来西亚公民及永久居民适用以下税率：

出售时间	RPGT税率
首两年内	30%
第三年	30%
第四年	20%
第五年	15%
第六年起	0%

因此，持有期限可显著影响税务结果。

对马来西亚个人业主而言，第五年与第六年出售的差别可能很大。

例如，应课税收益较高时，由15%降至0%可能明显影响净收入。但出售决定也应考虑租金、融资成本、房产状况、市场前景及其他投资机会。

3. 公司适用不同规则

商业及工业业主尤其应注意。根据所提供资料，马来西亚公司及某些第二部分（Part II）出售者适用以下税率：

出售时间	RPGT税率
首两年内	30%
第三年	30%
第四年	20%
第五年	15%
第六年起	10%

因此，不应自动认定：“我的工厂已持有超过五年，所以没有RPGT。”

若工厂属于马来西亚公司，而非第一部分下的马来西亚公民个人，处理方式可能不同。

这引出一个重要问题：房产法律上的所有人是谁？

所有权结构可能与持有期限同样重要。

4. 外国业主呢？

原文指出，第三部分（Part III）出售者，包括非永久居民的非公民及外国注册公司，首五年内适用30%。

第六年起为10%。

因此，估算RPGT前须确定国籍、居留身份及所有权结构。

5. RPGT不只是售价减买价

假设：

买价：RM800,000。

售价：RM1,100,000。

直观计算为：RM1,100,000－RM800,000＝RM300,000。

但不应自动认定RM300,000就是最终RPGT计算基础。

允许费用、法定调整及适用豁免可能影响最终计算。

6. 为什么要保留房产记录？

符合有关法律规定的费用，可能与RPGT计算有关。出售时，以下记录可能非常重要：

原始买卖合约
相关法律文件
专业服务发票
相关装修或改善记录
出售相关文件
其他证明记录

具体费用是否符合条件，应向合资格税务专业人士确认。

实用建议

不要等10或15年后决定出售，才翻找旧箱子、电邮及WhatsApp中的发票。

购入房产时就建立永久电子资料夹。

7. 简化RPGT计算例子

假设一名马来西亚个人以RM800,000购入投资房产，四年后以RM1,100,000出售。仅作说明，假设RM50,000相关费用及调整符合扣除条件。

简化计算如下：

计算项目	金额
售价	RM1,100,000
减：购入价	（RM800,000）
减：假设允许调整	（RM50,000）
适用个人豁免前的示例收益	RM250,000

即使适用税率为20%，也不能立即断定RPGT为RM50,000，因为仍须考虑豁免及详细法定计算。

8. RM10,000或10%的个人豁免

原文指出，在适用条文下，个人可能享有RM10,000或应课税收益10%的豁免，以较高者为准。

例如，豁免前相关应课税收益为RM250,000：

10% × RM250,000＝RM25,000。

由于RM25,000高于RM10,000，法定计算下较高数额便具有相关性。

这也是“房产利润×RPGT税率”可能产生错误估算的原因。

9. 一生一次的私人住宅豁免

马来西亚也提供出售符合条件私人住宅的RPGT豁免。

根据原文，合资格公民或永久居民可选择豁免一所私人住宅出售收益，一生一次，且选择不可撤销。

这带来重要规划问题。

假设首次符合条件的出售仅产生较小应税收益。

是否应立即使用一生一次豁免？可能适合，但不应自动决定。

若另一所符合条件住宅日后产生更大收益，你可能希望曾保留该豁免。

但未来税法和房价无法确定，应与适当税务顾问讨论，而非视为简单规则。

10. 并非每项房产都是“私人住宅”

不要假设所有房产均适用此豁免。原文提醒，工业物业、商店、办公室及每项投资房产，不应自动视为符合私人住宅豁免条件。商业及工业投资者尤其要注意。

11. 持有期限如何确定？

常见错误是从“拿钥匙那天”开始计算持有期限。

这未必是RPGT相关日期。

原文指出，有书面协议时，出售日期一般为协议日期；没有书面协议时则适用特定规则。

交易接近不同持有期限税率分界时，这点尤其重要。

12. 为什么很小的时间差也可能重要？

相关第一部分类别的马来西亚个人，第五年税率为15%，第六年起为0%。

收益较小时，差额可能尚可承担。

数百万令吉住宅或私人住宅的差额，则可能相当显著。

这并非建议人为安排交易时间避税，而是评估出售时，应重视真实合法的购入和出售日期。

13. 工厂、仓库和商业物业也涉及RPGT

RPGT不只是住宅业主的问题。

商店、办公室、工厂、仓库、工业地及商业地的出售，也可能受影响。

巴生谷工业物业交易动辄数百万令吉，尤其需要注意。

14. 例子：出售巴生工厂

假设一名马来西亚个人投资者以RM500万购入独立式工厂。

后来以RM700万出售，表面资本增值为RM200万。但RPGT分析还未结束。

结果可能取决于：

持有期限
出售者类别
RPGT规则下的购入价
RPGT规则下的出售价格
允许费用及调整
适用豁免

数百万令吉交易中，即使较小的百分比差异，也可能代表一笔可观款项。

15. 不要混淆资本收益与实际房产利润

更专业的房产投资分析，应进一步考虑整体结果。

假设：

买价：RM1,000,000。

售价：RM1,300,000。

表面收益：RM300,000。

但实际投资利润真的是RM300,000吗？

持有期间可能产生：

融资成本
法律费用
维修保养
门牌税及地税
保险
装修
空置成本
代理费用
适用税项，包括相关RPGT

原文因此提出更完整框架：

资本增值＋租金收入－融资成本－营运成本－交易成本－适用税项＝经济投资结果

这样评估房产表现更专业。

16. 不要只为节省RPGT而持有表现差的房产

假设现在出售会产生RPGT，于是你决定：

“我再持有两年，因为不想付税。”

但这两年中：

租金收入仍然不佳。
房产需要大修。
房价下降。
融资成本持续。
其他更好投资机会出现。

节税额最终可能低于继续持有的经济成本。因此，一个重要原则是：

不要脱离投资本身，单独评估税务。

税务应影响投资决定，但不应自动主导决定。

17. RPGT与印花税：不要混淆

两者概念不同。一般而言：

印花税涉及指定文书及交易，包括相关购房文件。

RPGT涉及出售产生的应课税收益。

因此，房产交易不同阶段可能涉及不同税项与交易成本。

专业观点：以“出售净收入”思考

业主尤其是商业及工业投资者，接受报价前最有用的问题，不只是“售价多少？”

应问：

“我最终实际拿到多少钱？”

简化规划框架可以是：

售价－未偿融资－出售／交易费用－适用RPGT－其他相关负债＝估计出售净收入

再将净收入与以下因素比较：

原始自有资金＋持有成本＋已收租金＋其他投资机会。

这样才能更有意义地判断投资表现。

常见问题（FAQ）

1. RPGT按房产售价征收吗？

不是。RPGT一般针对应课税收益，并非对全额售价直接征税。

2. 持有五年后RPGT为0%吗？

根据原文，相关第一部分类别的马来西亚公民及永久居民第六年起为0%。公司及外国／其他类别适用不同规则。

3. 马来西亚公司五年后也为0%吗？

根据所提供税率资料，并非如此。马来西亚公司及某些第二部分出售者，第六年起为10%。

4. 装修费用能降低RPGT吗？

符合规定的费用可能具有相关性，但并非每项装修费自动符合条件。应保留文件并寻求专业税务意见。

5. 个人有豁免吗？